三四线楼市异军突起 分析称火爆趋势或难延续

2017-08-12 13:24

新经纬客户端8月11日电(罗琨)近一年来,在核心一二线城市楼市调控从严的市场背景下,三四线楼市异军突起,其火爆格局持续吸引市场的目光。

根据国家统计局最新公布的全国70个大中城市房价数据,今年6月份,北京和上海等一线城市新房价格环比出现负增长,洛阳、蚌埠、北海等三四线城市房价上涨较快,另外,二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市,基本全部为三四线城市。三四线此轮上涨的动力究竟是什么?火爆的格局又能否延续?

三四线城市成拉升楼市主力

在瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光看来,三四线城市是推动这轮房地产行业增长的主要动力。他表示,过去的调控都是全国一刀切,一旦一线城市调控,二三线城市全部一起调控。而这一次是因城施策,一二线城市调控,三四线城市还在鼓励去库存,“如果没有三四线城市销售的火爆,很难看到现在房地产格局还这么乐观。”

安居客近期发布的《2017年7月国民安居指数》显示,在城市房价环比涨幅TOP5中,洛阳新房以13.14%的上涨幅度遥遥领先于福州、深圳等地。而三亚二手房则以3.69%的上涨幅度,排在江门、南宁之前。相较此前,三、四线楼市在房价涨幅榜中占据了更多位置。

在近期召开的2017博鳌房地产论坛上,中国银行协会首席经济学家巴曙松援引数据指出,三四线现在是加杠杆的情况,三四线城市的成交量也处于比较高的位置,部分三四线城市的成交量还在大幅上升,比如说桂林、昆山、徐州、潍坊等城市5月的成交量比3月份增加了50%以上。而从土地市场来看,三四线城市的土地溢价率处于高位,河源、衢州、江门、宿州、泉州这些地区的土地溢价率还处于高位。

火爆趋势或难延续

三四线楼市火爆背后有哪些推手?中原地产分析师张大伟向中新经纬客户端(微信公众号:jwview) 分析称,三四线楼市火爆的原因有两方面:一方面,一二线城市的管控特别是限购限贷抑制了需求,这些需求开始向三四线城市转移;另一方面,由于资产荒,资金面比较宽松,投资者没有更好的渠道,而三四线城市在限购限贷方面比较宽松,再加上三四线城市价格绝对值比较低,盘子总量小,容易被炒高。

链家研究院院长杨现领在接受中新经纬客户端(微信公众号:jwview)采访时表示,三四线城市这一波需求释放主要有三方面的因素叠加促成。“最核心的条件是三四线的消费者遇到了跟北京一样的换房周期改善周期,这也是刚性需求,所以三四线城市这波需求是集中的换房,集中的换房意味着对未来的透支;第二个背后很大的原因是信贷的扩张,信贷的扩张背后就是第三个因素,通过货币化补贴的形式加杠杆。这三个条件叠加在一起带来了三四线的周期性繁荣。”杨现领因此判断称,这一波繁荣将难以延续。

目前,部分三四线城市已经开始出台调控政策抑制房价过快上涨。据不完全统计,自去年北京发布“930”新政以来,目前全国已有超过60个城市加入到调控行列中,并且调控事项也在扩容,各大都市圈周围的三四线城市调控也频频升级。易居企业集团CEO丁祖昱就指出,今年上半年是“历史上对三四线城市调控最多的半年”。

三四线城市的调控是否还会进一步加强?住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一指出,下半年控房价、防风险的力度不会放松,房地产信贷的政策估计也会放缓,房价上涨较快的三四线城市有的也可能要出台一些限购、限贷等措施。

巴曙松认为,从长效机制来说,还是要增加中心城市群或者以中心城市为核心的大都市群现有的供给,盘活现有的存量,增加房源的供给,而非把大量的土地开发能力放到已经没有太多人流入的三四线城市。

三四线楼市异军突起 分析称火爆趋势或难延续

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