多个迹象表明:香港楼市已经到了危险时刻

和讯网2017-09-13 09:51

李嘉诚“跑路”已经不是新闻了。早在4年前他就开始了这场漫长的马拉松。不得不说,老爷子钱真多,转这么久都没转完。

不过,最近李超人又有新动向。

据香港媒体报道,李嘉诚的长实地产及电能实业持有的山顶道两幅宅地,将以20亿港元(约合16.6亿元人民币)卖出。

9月11日,香港财政司司长陈茂波在香港论坛上称,“如果想在香港购置地产,应当格外小心”,并指出美联储每次政策利率上调,都会影响香港房价,买家需要重新评估自身承担按揭贷款的能力。

反应香港房价走势的“中原城市领先指数”,在上周公布的数据较前一周有所回落,从161.36微微回调至160.61,也低于两周前的表现。

上述迹象是否预示着香港未来的楼市危机重重?

1

上周宣布20亿卖地,是李嘉诚最近“脱亚入欧”的第三次大动作。

今年7月27日,他以412亿港币拟收购德国能源公司依斯塔,加仓欧洲;7月30日,他又以145亿港币出售其香港的固网业务——和记环球电讯(HGC)。

李嘉诚从内地和香港撤离早已不奇怪,早在40年前,他就开始了全球化布局。28年前,他曾向撒切尔夫人表达过希望成为英国公民的请求。

再加上自己年事已高,两个儿子均在西方受教育,不擅长政商关系当道的大中华商圈,因此李嘉诚将资产转移到西方国家,撤离大中华也可以理解(详见2017年8月1日《李嘉诚又现跑路动作:原以为是“短跑”,没想到是“长跑”》)。

然而此次卖地关键不在“跑路”。他这次卖的两宗地,是有“世界最贵街道”之称的香港山顶道86至88号,及山顶道90号。李嘉诚分别于93年以4500万港元、98年以2460万港元购入。

若以20亿港元的价格出售,每平米将达到113.3万港元(约94万人民币),也意味着李嘉诚将获利约19.3亿港元(约16亿人民币),20年翻28倍。

这么稀缺的地块都可以不要,李嘉诚的撤离也有了新动向:去地产化。

这让人想起今年5月的长实地产股东大会,李嘉诚曾表示,“今年物业发展业务仍会出售价值数百亿元物业,明年(2018年)也会一样。”

多个迹象表明:香港楼市已经到了危险时刻

在那次大会上,他还表示只会保留收租物业,因为可以带来固定收入;李嘉诚还称,若地价超越自己预算,便不会竞投。“投地要有合理价格,没有项目是不得不做”。

一个更有趣的细节,7月14日,长实地产在其公告中表示:

为突破长实地产放眼全球投资机遇,除原有地产业务,亦已积极发展固定收入业务如基建投资等,建议将长实地产更名为“长江实业集团”,去掉了“地产”二字。

不光要卖地、卖物业,还要把公司名字中的“地产”去掉。

都知道李嘉诚“不赚最后一分钱”,4年前放弃大陆地产狂飙的机会,撤离大中华转投欧洲。目前,香港地产一年狂涨21%,他也逐渐透露出撤离之意。

李超人的动作,似乎表明香港楼市正在见顶。

2

近段时间,香港多位政府高官表态,认为香港楼价可能已达到顶峰。

香港金管局总裁陈德霖称,香港楼价的飙升已经与经济严重脱节,当局会密切留意楼市发展,有需要时会再推出压抑楼价的措施。

香港财政司司长陈茂波也对楼市发出了严厉警告:香港房市处境危险,很容易出现回调,没人知道调整将有多深。

刚上任的香港特首林郑月娥,将香港楼市视作首要难题,成立专项小组讨论土地供给,意在控制节节攀升的房价。

根据莱坊的报告,香港截止今年6月30日的一年中,房价涨幅高达21%,在全球的经济体中,高居第二,仅次于冰岛,也让今年冰冻的“北上深”房价无地自容。

看看全球大城市的绝对房价,根据城区房价来看(剔除郊区),香港房价已达到17万人民币/平米。哪怕是较偏僻的郊区——新界,房价也在10万人民币左右。在人均工资远不如同为金融中心的伦敦、纽约、新加坡的情况下,其房价却比他们高了一大块。

多个迹象表明:香港楼市已经到了危险时刻

若是房价收入比,香港也已经高居世界第二,只有“北上深”能与之一较高下。其泡沫程度也几乎世界第一。

多个迹象表明:香港楼市已经到了危险时刻

全球大城市房价收入比

从多个指标来看,香港的房价有着与居民收入不太匹配的“虚高”。

关于香港房价为何那么高,有几种解释。

首先,经历过房价泡沫的大跌后,“房东阶级”的兴起让港府不敢过快批建筑用地,不敢让房价急速下跌而损害房东们的利益。

其次,近期内地房产商在香港疯狂拿地,内地买家也大批赴港置业,推升了香港楼价。这些都与内地大城市限购,资金寻找新的出口有关,香港楼市体量小,内地一丁点资金就能搅得香港“天翻地覆”。

另外,作为国际金融中心,香港吸引了不光内地的买家,还有全球的华人富豪、外国富豪前往置业。华人富豪在香港有顶级豪宅,几乎是标配,有强大的购买力支撑,香港房价泡沫虽逐渐吹大,却也可能“大而不破”。

3

香港楼市未来会怎样走?

诺贝尔经济学奖得主米尔顿?弗里德曼一直把香港做为自由经济的典范,作为全球最自由的经济体,香港是资本自由进出的市场,这也就意味着其楼市也会随着资本的进出而产生波动,且从历史来看,香港房价回调幅度相当惊人。

多个迹象表明:香港楼市已经到了危险时刻

上图是反映香港房价走势的“中原领先指数”。可以看到,97年香港楼市泡沫破裂,房价于2003年跌至最低谷,下跌幅度达到70%。说香港楼市是“过山车”,一点都不为过。

除了1997年的地产泡沫破裂外,香港楼市曾多次出现幅度不小的回调。08年金融危机时,香港房价也下跌超过20%;2015年的回调房价回调也超过10%。

即便是纽约,近30年的最大跌幅也就是金融危机时的25%,伦敦金融危机时的跌幅更是只有5%。而内地的“北上深”,仅有在限购时,出现过微弱的回调。

虽然在历次下跌后,香港房价一次次“收复失地”,但97年那次泡沫破裂,香港房价可是煎熬了15年才恢复过来。

人生有几个15年可用于投资?

目前来看,香港金管局长陈德霖和财政司司长陈茂波比较悲观,均认为楼市很可能出现回调。

德意志银行认为,未来10年香港房价可能会下跌一半,因为香港人口正在老龄化,而房屋供应量会增加,未来香港的房屋空置率将会由4%上升到9%。

星岛日报指出,目前香港楼市周期与97年不同。当时楼市泡沫爆破后,按揭息在10%的高位回落,减小了还款者压力;当下情况相反,利率处于极低水平,若楼市上扬周期发生逆转,很可能碰上加息周期,还贷者的压力更大,需留意此风险。

最主要是超人李嘉诚的反应。他的投资行为向来被认为有指标意义,似乎在向大家发出“香港楼市即将到顶”的信号。

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