消费贷违规流入楼市 中介称“帮搞定100万首付”

杭州网-杭州日报2017-09-18 09:38

近日,北京(楼盘)、深圳(楼盘)等地监管机构发布通知或风险警示,要求辖区内金融机构对个人经营性贷款和个人消费性贷款违规流入房地产市场等问题进行自查。北京住建委和北京银监局的通知均显示,购房人以办理“消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“房抵贷”等方式套取资金,作为购房首付的现象多有存在。

Wind数据显示,2017年1-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿,同比多增7137亿,并已远超去年全年8305亿的水平。但这部分消费贷中有多少进入了房地产,目前尚难估算。

记者调查发现,在一些地方,个人经营性贷款和个人消费性贷款经过层层包装,违规进入房地产市场。在一个楼盘,记者称凑首付有点难度,中介干脆地说:“只要不超过100万元,我们来帮你搞定。”

警示

上半年报消费贷款增速惊人

近期,一组金融数据刺激了金融市场。据Wind数据显示,今年前7个月,居民新增消费性短期贷款1.06万亿元,累计同比多增7137亿元,而去年全年仅新增消费性短期贷款8305亿元。

与此同时,上市银行的半年报纷纷披露,消费贷款增速惊人。如截至6月末,平安银行(000001,股吧)消费金融贷款余额达2770.90亿元,上半年新发放贷款1294亿元,同比增长255.49%;建设银行(601939,股吧)消费贷款余额今年上半年激增830.37亿元,较去年末增长110.66%;光大银行(601818,股吧)消费贷款余额为3723.62亿元,上半年新增540.91亿元,较去年末增长了17%。

短期新增消费贷款大幅增长,这些钱去哪儿了呢?记者注意到,近期,多地监管部门发出通知或风险提示,严查个人经营性贷款和个人消费性贷款等违规进入房地产市场。

金融监管部门:对消费贷款开展自查

9月5日,北京银监局、央行营业管理部发布通知,要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

央行深圳市中心支行近日也发出金融风险提示,明确提出要加强个人其他消费贷款管理,并要求从发文之日起执行。

8月中旬,人民银行南京(楼盘)分行、江苏银监局也联合下发文件,要求各商业银行在非住房消费贷款用途审查上,既要加强对个人消费贷款贷前交易背景真实性的审查,又要强化贷中资金流向和贷后资金用途管控,谨慎发放长期、大额、不指明用途的消费贷款、严禁发放用于购房首付款或偿还首付借贷资金的个人消费贷款。

有金融监管部门人士对记者表示,早在2010年,中国人民银行和银监会就曾发布通知,要求各商业银行加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。此后,银监会等部门陆续多次发布相关通知,强调对消费贷款的管理。

去年下半年央行等七部门出台新规明确规定,中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。今年3月开始的房产调控重申了禁止“首付贷”的监管态度。

北京住建委:中介机构自查

9月8日,北京市住房建设委员会下发《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》,要求中介机构对近三个月本机构及从业人员经营活动开展自查。

自查内容包括,为购房人办理“消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“房抵贷”作为购房首付款的行为;违规发布、代理小产权房等禁止交易的房屋的行为;协助、教唆购房人提供虚假材料,骗取购房资格或购房贷款的行为等六种违规行为。

《通知》要求,对自查发现的问题,经纪机构要及时进行整改。自查时间为一个月,经纪机构需要在10月8日前向北京房地产中介行业协会提交自查整改报告。

调查

二手房凑首付缺口

“买房就是个资金杠杆行为,如果真的看好这套房子的升值潜力,不如把杠杆用足。”北京购房者王先生说。除了消费贷款,他还考虑过抵押贷款的方式进行凑钱。这些年,他身边的朋友曾使用过这两种渠道筹集购房资金,虽然利率较高,但考虑到房价上涨的幅度,仍然有收益。

房产经纪人小陈证实了这种现象。他所在的门店位于北京市朝阳区双桥区域,按照他的说法,过去这些年,一直有客户使用消费贷或抵押贷来凑首付。

小陈表示,今年同样有这种情况出现,因为“首付比例上调了,很多购房者面临资金缺口”。

今年3月17日,北京市多部门联合发布楼市调控政策,其中将个人购买普通自住房的最低首付款比例提高至60%,购买非普通自住房的首付款比例提高至80%,且在确定购房套数时,采用“认房又认贷”的原则。这一条款使得很多购房者的首付款骤增,按照当前北京的房价水平,首付款可增加数十万至数百万不等。

这轮调控政策使得很多购房者的购房计划搁浅,北京楼市的成交量也明显下跌。但与此同时,部分中介机构开始向购房者推介首付贷、抵押贷,以及垫资业务。

开发商垫资更加光明正大

与一些房产中介“偷摸”提供“首付贷”类似,北京周边一些地区的新盘出现的开发商“垫资”则显得有些“光明正大”。

有报道显示,环北京区域一个名为孔雀城的楼盘,售楼人员告诉记者,购房者只支付首付的一部分,由开发商垫付另外的首付余款,以此达到银行的首付规定后办理银行按揭贷款。

据销售人员介绍,首付可以分五期付,买两居大概70多平方米(的房子),首付十多万就可以。目前北京周边,可以实施首付分期政策的有八达岭、涿州两个区域。70年产权的住宅是不限购的,外地人也可以买一套。正常情况下,两居30%首付是30多万,先交一半,大概15万元左右,剩下15万-20万元,到2018年的年末截止,两次还清,无利息,无手续费。

不仅孔雀城,武清的碧桂园也有类似的首付分期促销措施,可以给付不起首付的客户提供资金支持。

消费贷穿各种“马甲”流向楼市

记者在多个城市调查发现,消费贷款穿上各种“马甲”流向楼市。

——房地产中介牵线搭桥,以“房抵贷”和第三方中转的方式,套取贷款用于购房。

在上海(楼盘)市闵行区的一家大型房产中介的门店,中介人员听说记者凑首付有点难度后,直接说“只要不超过100万元,我们来帮你搞定”。

随后,该中介人员详细地介绍了操作流程——一种是进征信系统的,需要有房产等做抵押,年化利率6%-7%,这种贷款可以直接打入个人账户;另一种是无抵押,现在国家不让钱直接流入房地产,得找第三方来让贷款中转一下。但这种要收1-2个点的手续费,利率也是6%-7%。“我们跟银行都是有合作的,以上两种方式都可以做到30年。”

——金融中介帮助办理大额信用卡违规套现。

记者在位于上海市浦东新区的互联网金融公司咨询得知,该公司可以代办部分银行信用卡,从而贷款套现。“只要有身份证,就可以贷款。你没工作、没社保我们也可以帮你包装。你只要交点中介费。”该公司工作人员表示,“找我们能办大额信用卡,50万至60万元都能提现,去干什么,银行根本不会管。”

“监管要求个人消费贷款必须专款专用,但挪作他用的情况很多。”一家国有银行个人金融部人士指出,30万元以上的个贷是银行将贷款直接付给合同约定用途的借款人交易对象,30万元以下自主支付。有些中介公司帮忙提供虚假的贷款用途材料,消费贷“挪作他用”很难被银行察觉。

“个人消费贷款上演‘乾坤大挪移’,违规进入楼市的现象频繁出现,其实也从侧面反映了部分银行贷前、贷中和贷后审查不严的问题。”某国有大行相关人士在接受采访时坦言。

观点

推动房价过快上涨的罪魁祸首之一

海通证券(600837,股吧)宏观首席分析师姜超认为,短期消费性贷款的爆发式增长可能与房地产销售密不可分。他指出,去年下半年以来银行房贷额度逐渐受限,部分居民购房贷款或借道短期消费贷款完成,导致居民短贷的高增长。

业内人士认为,在楼市预期上涨时期,首付款不足的购房人,通过各种渠道贷款用以支付买房的首付,消费贷就是其中之一。“加杠杆”买房是推动房价过快上涨的罪魁祸首之一,易造成金融系统性风险。

多措并举才能堵住楼市“配资”通道

财经评论员莫开伟指出,消费贷等非房贷资金变相流入楼市,是把一些支付能力不足的人拉入了房地产市场,一旦房地产市场的走势出现逆转,违约风险暴露,会造成相当的金融风险;还有部分消费贷款是由P2P等互联网金融公司的资金穿透而来的,其间不少游离于现有监管体系的视野之外,潜藏并易诱发较大金融风险隐患。

“银行这几年受利率市场化冲击,利差收入减少,而个人消费贷款相对风险低、利率高,对银行有着巨大的吸引力。对消费贷款的真实资金用途存在‘睁一只眼闭一只眼’的问题。”上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊指出。

某民营银行总行行长告诉记者,消费贷进入楼市确实起到了加杠杆的作用。居民在房价上涨预期下,急于借钱入市,只有多措并举扭转居民的单方看涨预期,才能真正堵住楼市的“配资”通道。

莫开伟表示,遏制消费贷款违规流入楼市,要靠监管机构建立灵敏、动态的监管机制,建立信息共享平台,实现监管精准有力。

未来清查消费贷的行为有可能扩大

虽然有客观原因,但若消费贷过多地进入房地产市场,会有损楼市调控的效果。

中原地产首席分析师张大伟表示,这部分新增的消费贷款,很大比例进入了房地产领域,因为“中国人没有使用贷款消费的习惯”。这与大多数机构分析师的观点相同。

张大伟认为,经过去年以来的多轮楼市调控,信贷、税收、限购、限价等政策都已出尽,三地严查消费贷流向,是对楼市调控的一个重要补充。

同时,严查消费贷,对于防范市场风险亦有帮助。“不管市场好的时候还是差的时候,都有加杠杆炒房的人。”某房企人士表示,“一旦房价出现持续下跌,炒房客容易遭受损失。若大量资金来源于银行等金融机构,则有引发金融风险之可能。”

按照多位分析人士的看法,一方面,在上轮调控已过半年后,严查消费贷流向房地产,释放出楼市调控不会松动的信号;另一方面,传统旺季“金九银十”已至,上述动作对市场的非理性情绪也将起到一定的震慑作用。

张大伟也认为,今年下半年,楼市调控一直处在零星加码的过程中,没有出现明显的松动迹象,未来清查消费贷的行为有可能扩大,若市场反弹过于激烈,对于个别地区或领域,不排除调控进一步升级的可能。

规范商贷放款或能减少消费贷入市现象

有些购房者无奈用消费贷给首付甚至购房,也有房贷额度紧张、银行拖着不放款的原因。广州(楼盘)市房地产中介协会对部分会员企业进行了不完全统计,截至9月11日,享受优惠利率的二手房交易,在已办理交易过户手续和他项权利登记后,超过一个月仍未获银行放款的二手房交易共有1968宗,涉及贷款金额21.28亿元。为此,该协会法律咨询服务中心日前举办沙龙活动,探讨银行延迟放款做法有关事宜。

合富置业法务总监赵德民律师表示,现行的贷款合同中多半是约束借款人的条款,银行何时放款却没有明确约定,如能在合同中补充银行不按时放款的违约条款,或许能促使银行按时、合理放款。中介企业代表认为,让银行修改合同条款难度极大。律师建议,可呼吁工商局、消委会等部门介入,制定相关合同示范文本。

与会按揭企业和中介企业均希望银行能够建立公开、透明、有序的放款机制,例如:对符合放款条件的案件,按照出押时间顺序进行放款;同时,应公开未放款的案件进度,让借款人明确时间,做好资金安排。

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