张敬伟:根治楼市沉疴开出制度化药方

每日经济新闻2017-12-25 10:22

张敬伟

楼市周期,几番沉浮,顽疾难愈。楼市乱象可以消弭,市场沉疴能够根治吗?

上一周举行的中央对此给出了根治药方——今年中央提出,建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。许多业内专家认为,目前我国的商品住房供应主体是开发企业,地方政府供应一小部分保障性住房。多主体供应代表供应主体将更加多元化,即不仅限于房地产开发企业和地方政府。

回顾前两年的中央,对楼市开出“去库存”、“房子是用来住的、不是用来炒的”等药方,看得出来,顶层设计对楼市周期的把握和对现实问题的把脉都是很准的。不过由于楼市周期的复杂性,以及涉及多方利益纠葛,解决楼市问题很难找到一劳永逸的灵丹妙药,不可能药到病除。比如政策虽然要求不同线际的城市在去库存上“因城施策”,但是市场大趋势始终是以逐利为第一目标,很难按照政策的指挥棒理性运动。

在这样的情况下,过去两年虽然一二线城市接力调控,而且调控措施一波严似一波,已经从传统的限价限贷,扩大到对各种衍生住房、民间贷款的节流,但这轮周期还是让一些二线城市进入了单价2万元的新阶段,一些热点三线城市也进入“万元或1.5万元”时代。

去年中央为楼市开出进一步的药方,是要解决楼市是住不是炒的问题。一句话,触及中国楼市周期性沉疴的核心,可以说是找到了病根,不过如何用药疗治,还需要时间和耐心。

在进行严格调控的同时,租售同权的试点也开始在一些城市启动,。“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,这不是单方,而是制度性的复方药,对于拔除楼市乱象、实现“住而不炒”等方面,应该收到良好效果,原因有二:

一方面,中国楼市到了从乱到治的拐点。数据显示,中国拥房率高企,超过84%。另据今年年初汇丰银行对全球9个国家约9000名“千禧一代”进行调查的结果显示,中国“千禧一代”有房比例最高,达70%。虽然拥房在不同线际的城市存在不平衡,但是如此高的拥房率,特别是年轻人七成的拥房率,意味着房地产市场在一段时间内基本饱和。如果出现市场过热,炒作和泡沫化的成分更高。

在这样的情势下,购的动力未来或有不足——无论是刚需还是改善住房群体,可以说能买房的大都买了。而那么剩下的两到三成无房户,他们是真正的刚需群体,也是有着强烈安居愿景的人群。

满足这部分群体的拥房需求和安居愿景,是对“住而不炒”最现实的民生关切。以购为主的房地产市场,很难满足他们的愿望。保障房建设若出现挂一漏万,也可能导致这部分群体错过居者有其屋。因此,租购并举——用相对低廉的租房价格,实现其孜孜以求的安居梦,正是高效的政策药方。

另一方面,“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,释放出了多维的制度红利。

这里的“租”,和一般市场意义上的“租”是不同的。一般的市场租房,全靠市场调节,承租者只是用租金短期获得住所而已。所租房子没有政策意义上的权利,和所购商品房蕴含的高附加值不可同日而语。租房到期,房子收回,承租者又变成了无房可住者。“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,其中的“租购并举”,强调的是租与购隐含的同权待遇——即租的房子可以通过机制性或契约方式,实现和购房一样的安居及其他权利待遇。说白了,这样的租房形式上是拎包即住,内涵上则是住者可以和当地购房户一样享有入学、就业以及其他同城待遇。

那么,谁来提供租房房源呢?就是“多主体供应、多渠道保障”。也就是说,地方政府、开发商都承担“供应”和“保障”义务,这就是“多主体”和“多渠道”的要义所在。几个一线城市的试点经验表明,只要给予租购的土地供应,理顺相应的利益关系,租房市场是可以根治房地产市场沉疴顽疾的。

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